西村明彦 さん
1990年大学卒業後、山一證券を経て不動産会社、ファンド会社などで様々な職種を経験。2009年に商業用不動産コンサルティング専業の（株）不動産戦略研究所を創業し現在に至る。プロ間のブローカレッジと相続対策の助言を得意としている。
登場人物
田中さん（男性、50歳）：不動産アセットマネージャー
西村さん（男性、52歳）：ベテランの大手証券マン
清水さん（男性、63歳）：マンション大家で不動産ファンドアレルギー
かな子さん（女性、29歳）：株式投資歴5年、Jリート初心者のOL
まなぶ君（男性、20歳）：投資クラブ所属の大学生
あゆみさん（女性、20歳）：投資クラブ所属の大学生
西村
今の学生さんは本当に勉強されていますね。「不動産アービトラージ」をご存知とは驚きました。きちんと説明すると本一冊分になってしまいますので、簡潔に言うと「投資対象の潜在的価値を発見する戦略」と申しておきます。
清水
私は以前、相続対策においては現金や上場株式のように流動性が高い商品を避けて、流動性は低いが相対的資産価値を維持出来る不動産に投資することで経済合理性を追求できる、と税理士から助言されました。こういうのをアービトラージ戦略と呼びますか？
西村
ほぼ満点回答です。素晴らしいです。流石は富裕層ですね。
（一同笑）
田中
Jリートの投資口を相続すると、相続発生日の時価に対して相続税が掛かってきますからね。
かな子
なるほど。だから不動産を多数所有している清水さんが、流動性の高いJリートに否定的なスタンスなんですね。上場株式と一緒というわけですね。
清水
私自身、不動産には流動性の高低があるのを再認識出来ましたよ。
西村
私が働く証券業界では、流動性が高い上場株式を主に取り扱っています。まさかあの流動性が低い不動産が、上場してここまで流動性が高まるなんて想像もしていませんでした。Jリートは、不動産業界からすると夢物語が現実になったような感じです。
あゆみ
本当に本当に面白い。勉強になります。不動産業界に就職したくなりました。
田中
あゆみさん、大歓迎ですよ。私が今学生だったなら間違いなく不動産業界への就職を考えると思います。不動産証券化が当たり前になり、Jリートに組入れられる不動産が増えています。これからは証券化された不動産の中での競争時代に入っていくでしょう。選ばれしエリート不動産間での生き残りを賭けた闘いがもう始まっているのです。
あゆみ
田中さん、すみません。もう少し具体的に教えてもらえますか？
田中
資産拡大一辺倒から、集中と選択の時代に入っています。つまり、これまで以上にアセットマネージャーの力量が問われるようになりました。求人面では不動産業界も慢性的な人材不足。地頭の良さ、人間性、経験知の三拍子揃った若い人間が必要になっています。Jリートは海外不動産取得も解禁されたので、必要最低限のビジネス語学力も必須です。
Jリートの成長には欠かせない人財力
清水
高学歴でないと採用されませんか。
田中
大手不動産会社や一部運用会社は採用基準が厳しいです。不動産業界は経済環境に抗えない産業ですから、内部成長するに「一に人財力、二にブランド力、三に財務力」が必須なんです。
かな子
さきほど田中さんが言われていた、“エリート不動産間の闘い”の意味を教えてもらえますか。
田中
ESG(環境、社会、ガバナンス)、都心回帰、生産性向上の三点がテーマになっています。この流れは今後長く続きそうですよ。我々のリートでも、この三点を踏まえた不動産取得を行なっています。特に環境面では緑化への配慮、不動産汚染の忌避、災害防止設備の完備、低エネルギー化、建物の強度化などに積極的に取り組んでいます。
このような社会テーマと適合する施策を具現化することで、高稼働率のマンションを維持していこうとするものです。それが生産性の向上につながり、ひいては投資口の上昇、高配当の実現に結びついていくのです。
清水
うちは代々地主で、今でも所有するのは郊外の不動産が多い。郊外は若い人が減って入居率が右肩下がり…。次世代に資産をつなぐ事ができるか、年老いた両親もとても心配しています。
田中
それを聞くと言いにくいですが、我々は数年前から地方と郊外のマンションを順次売却して、都心不動産に組み替えています。
まなぶ
え、そうなんですか。近年増えている“サラリーマン大家さん“もほとどんが郊外のマンションを所有してると新聞で読みましたよ。
田中
清水さんのような代々地主という方であれば土地代はタダです。借入は建物建設費用だけですから今後儲からないとはいえ、次世代に渡せなくなるということはないと考えます。一方、サラリーマン大家さんは土地建物代金を借入していますから一生涯、いばらの道を辿ると想像します。
あゆみ
そうなると郊外物件は避けて、都心の不動産を買うか、Jリートを買うか、の二択ですかね？
田中
それはもはや明確です。
まなぶ
清水さんも安泰とは限らないですね。清水家一族の救済策は何かありますか？
清水
何！くそ生意気な学生だな！けれど、もしもよい案があるなら聞いてやる！
かな子
アパートから上がる利益でJリートに投資すれば、即ち都心不動産買うのと一緒になりませんか。
清水
なるほど、なるほど。
あゆみ
けれどJリートは流動性の高い不動産だから、相続税対策に不向きなはず。
清水
そうだった、そうだった、危うく騙されるところだったよ。
（一同笑）
郊外不動産の未来は厳しい？！
西村
みなさん、会って間もないのに既に不動産屋さんのようですね。素晴らしい議論です。
かな子
私の意見としては、相続税対策有りきで郊外に不動産を保有するのはリスクが高い。それは軽減するべきではないでしょうか。
田中
僭越ながら、私もかな子さんの意見に賛成します。
清水
あなた方は日本人としての誇りを持つ地主を冒涜する気ですか！私達にとって、先祖の土地を守り抜くのはもはや宿命。都心不動産などまったく興味がないし、ましてや小口化不動産など必要ないです。
まなぶ
僕としては、そんな清水さんが自分の父親だったらとても心配になります。先祖代々の土地を守り抜くのは立派だし、是非頑張って欲しいけれど…。
田中
清水さん、折角のご縁ですから清水家一族が益々繁栄するよう、Jリート投資にも少しご理解をください。現金の範囲でコツコツ投資していけば、有価証券報告書など閲覧するうちに不動産経営の最先端の知恵やノウハウも知ることができます。
清水
分かりましたよ。ただ、郊外不動産も、適切な空室対策や設備投資を行えば、人口減の中であっても勝ち残ることはできると私は信じています。そのために価値を維持する努力は、地主として、大家としても続けていくつもりですよ。
Hello News編集部
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