公益社団法人愛知県宅地建物取引業協会は、2020年12月14日（月）、「賃貸管理業実務セミナー」を開催した。
前号では、愛知県で賃貸管理業に関心を持つ不動産会社に向け語られた、賃貸経営スタート時の苦労話について、紹介した。今号では、「実務における失敗談」をお届けする。
登壇者プロフィール
一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会
会長 佐々木正勝 さん
昭和48年、日本列島改造論真っ只中に、不動産の世界へ足を踏み入れた。50年近い管理業の中では、3度、管理オーナーの葬儀で弔辞も頼まれるほどに家族ぐるみの信頼関係を築いてきた。
一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会
専務理事 岡田日出則 さん
2020年5月で不動産業を始めて30年になった。高校の同級生だった奥さんと未経験で始めて、4万1000円の物件を借り、たった二人での船出だった。神奈川県横浜市都筑区でおかだハウジングを経営。
公益社団法人愛知県宅地建物取引業協会
副会長 二村伝治 さん
奥さんと4歳と2歳の娘のふたりの4人で起業。廊下で子どもを遊ばせながら夫婦でマンションの清掃をしたという時代も。夜間の電話は自宅に転送された創業期を乗り越え、現在では1000人の社員を抱える会社に成長した。
一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会
理事 光岡新吾 さん
大学生の時、父親の命令で宅建資格を取る。31歳で独立し、最初は売買仲介からスタートした。愛知県豊田市を中心に800戸の賃貸住宅を管理する。
株式会社Hello News
代表取締役 吉松こころ
2003年、全国賃貸住宅新聞に入社。以降、賃貸住宅業界で生きる人々を取材している。2015年4月に独立し、HelloNewsを設立した。
── 失敗から、多くのことを学ぶことができます。皆さんもこれまで数多くの失敗をされてきたと思いますが、その中でこれは話しておきたいということはありますでしょうか。
光岡さん
失敗談は本当にたくさんあります。その中でも一番の失敗は、お金のことです。最初は管理戸数がゼロの状態から仕事をスタートしますので、管理を受託するために「家賃保証をしますよ」と言って営業していたんです。すると管理の仕事は受注できるのですが、入居者の家賃滞納が多いことが予想外でした。滞納があるたびに立て替えていましたら、利益が取れない状態になってしまって…。管理戸数を増やしたいがために無理な営業をしてはならないと学びました。
また、アパートを借り上げて、家具や家電を設置した状態で賃貸していたのですが、一時期、調子に乗って250室くらいを一気にやらせていただいていたことがあります。するとリーマンショックで不景気になり、社宅として借りていてくれた企業さんがみんな退去となり、空室だけが残ってしまいました。
どんなことでもやり過ぎると失敗しますね。着実が一番だと学びました。
佐々木会長
管理業務を始めようと会社を興してから46年が経ちました。本当に数多くの失敗を経験しています。今回はその中からお話ししたいと思います。
皆さんは、物件や駐車場の管理委託をされる際、建物あるいは共同住宅維持管理契約を結ばれていたりしないでしょうか。実はとても難しい問題で、私はこれで失敗したことがあります。要は、「維持」と「管理」の違いです。維持は、現状のまま私たち管理会社の責任でもって、その建物のコンディションを保っていくことなんですね。ですから今は、通常の管理を行う際は、建物維持管理契約ではなく、建物管理契約、または管理業務委託契約にしています。
もし「維持」という言葉を入れてしまうと、「あなたに維持を頼んだのだから、壊れたのもあなたが直すのは当たりまえだろう」と言われてしまうんです。このような大家さんが実際にいらっしゃいました。そのため、間違っても「維持」という言葉を使わずに、建物の管理業務受託契約というふうな形で結ぶべきだと思います。
また、民法717条は、とても重要な法律の一つだということはご存知でしょうか。建物の所有者管理責任という非常に厳しい法律なのですが、どういうことかと言いますと、「物件を所有している者、あるいは管理している者は、安全な状態で、完全な状態で建物を管理して使用させなければならない義務を負っている」というものです。
この民法717条を覚えておかないと、いざトラブルが発生した際、こちらが責任を負うことになります。
例えば、マンションの共有部分の廊下のところに、入居者がビールケースを3段ほど積み重ねていたとしましょう。それに、たまたま歩いている入居者がつまずいてケガをしてしまいました。本来ならば、管理業者の責任ではなく、そこにビールケースを置いた人の責任になるはずなんです。しかし、この民法717条の規程に準用されて、「これは建物を管理している者が悪いんじゃないか」と言われたことがありました。
私が言いたいことは、この場合はわずか数万円で済んだからいいのですが、そういったこともきちんとと私たち管理会社が巡回して見つけ次第、「片付けてください」と貼り紙を掲載しなくてはならないということです。
他の例でも考えてみると、雨どいが外れかかっていたり、錆びて腐ってしまったりしているのを見かけた場合も、すぐにオーナーに報告しなければ責任問題に発展します。
続いて、お金にまつわる失敗談をお話しします。当社は集金業務をやっているのですが、その業務で若い頃に失敗したことがあります。
あるアパートの入居者が、家賃を支払うと言いながらもまったく支払う気配がなく、私は仕方なく、その入居者に変わって長年、オーナーに家賃を支払っていました。ところが、最終的にその入居者は、連帯保証人と一緒に夜逃げしてしまったんです。
この経験から皆さんには、入居者や連帯保証人が勤めている会社の有無や所在地を事前に確認しておくことをお勧めします。グーグルマップを使えば、航空写真なども見ることができるので、その入居者や連帯保証人が実在している会社で働いているのか、ということを調べておいたほうが良いです。
最後に、私が30歳の頃の失敗談をお話しします。あるオーナーさんから「相続対策にそろそろアパートを立て替えたい」とのお話をいただき、今入居されている人に立ち退いてもらっていたんです。その際、オーナーさんに対し、入居者から預かっている敷金の確認をお願いしたら、「敷金をもらったことなんて一度もない」と言われてしまいました。もちろん私は、入居者から敷金を預かったらすぐにオーナーさんに送金していました。そういったことが起きてしまうとお互いに大変な思いをすることになりますから、お金の流れなどは、きっちりとデータで管理するべきだと思いました。自分たちの会社を守るためにも、面倒でもやっておいたほうが良いでしょう。
Hello News編集部
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